中国高端零售业绩普涨，为 2024 透露了哪些信号？
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一方面，相关统计数据表现出了良好的基本面：2023 年以来，购物中心行业持续回升，基本恢复至疫前水平。在需求端，自 2023 年 2 月起，购物中心场日均客流始终维持在 1.8 万人以上，其中，三季度突破 2.2 万人，是近五年客流表现最好的一个季度。在供给端，2023 年二季度起，城市购物中心开关店比恢复至较好水平，市场信心持续走高，同时，空置率三连降，购物中心租赁市场已逐步回暖。
但另一方面，行业巨擘如 SKP，相较于 2021 年 35% 的增幅，去年收入增幅明显放缓。而另一个高端零售巨头的母公司恒隆地产，陈启宗在在交接班时称：“没有锦囊给儿子，现在是保本、保命时期”。这在一定程度上也为行业敲响了警钟。是恒隆嗅觉灵敏提前捕捉了市场，还是整个中国高端零售商业综合体都在面临一定程度上的压力？
此前，普华永道在报告《中国内地及香港地区奢侈品市场洞察》里曾预测 2023 年到 2025 年是奢侈品牌在中国市场的黄金三年。在不断加速的变局中，零售业的参差尽显，中国高端零售业如何承接住高端消费回流，进入稳步增长的成熟期，将是 2024 的关键命题。
从商业开发端、运营端，品牌方、消费者等各个维度，行业上下游都在更为清醒地探寻着新的商业生态和新的生存法则，无论是存量项目的调改，还是资产价值的重估，“高端局”是各大地产商综合评估后的下一个价值洼地。
尽管“外部环境变得困难，现在是‘保命保本’的时候，不是大发展的时候，不能犯大的资本错误。”但恒隆集团董事长陈启宗仍表示，在国内外多重因素影响下，行业前景难料，“我们不能忽视这众多风险，而当中几乎所有都非我们所能控制。”
如何“保本保命”？恒隆给出的示范是这样的：2023 年，恒隆地产及恒隆集团凭借高效及卓越的会员计划、持续优化租户组合，以及多元化业务发展，租赁表现稳健。但陈启宗也直言：“此熊不同彼熊，这不是周期性衰退，而是结构性或系统性转变。熊市很复杂，但不需要无谓的悲观，机会在人间。”
对于集团未来战略布局，陈启宗表示，“在熊市之前，我们构思或许可以有两类项目，即高端和次高端购物商场。后来，我们的想法改变了。高端购物商场是唯一值得做的业务类型......我们曾以为四星级物业或许仍可发展，现在我们确信，除非没有能力兴建五星级物业，否则应该只经营高端购物商场。高端购物商场除了租赁边际利润率可观得多，被电子商贸取代也难得多。高端购物商场的守成能力高很多。”而 2024 年的恒隆集团，在迎来地产第三代之后，也将迎来历史上最忙碌的一年——多个在建项目遍布中国各地，其中包括武汉恒隆府、昆明君悦居及昆明君悦酒店、无锡恒隆府、杭州恒隆广场。
在发力于会员群体，夯实存量市场这一发展的护城河方面，K11 的业绩表现和恒隆有异曲同工。据悉，K11 Musea 持黑卡会员的高消费客群在 2023 年下半年总消费金额较上半年增长 17%，同比增长近 40%。与高端客群消费金额攀升相对应的是，K11 Musea 的珠宝钟表是期间表现最好的一类商户，另一类是个人护理，两者销售额较上半年均增长 25%。K11 集团还表示，K11 Musea 出租率长期处于高水平，接近 100%。
虽然 K11 Musea 在零售环境整体低迷的过去几年，仍保持住了增长势头，但 15 年来，缺乏奢侈品牌集团的头部品牌入驻的 K11，一直未能跻身一流的高端商业地产项目。而去年 11 月底，LV 首次选址香港，并于 K11 Musea 前的星光大道上举办 2024 初秋男装秀，无疑是 K11 迈向高端化层级的关键举措，也释放了郑志刚和 K11 集团在文化艺术之外、强化商场的零售属性的转型信号。
从“少数人”到“多数人”的业态转变
新一轮城市经济竞速驱动下，高端商业体的经营思路也有所转变。很明显的是，多年的发展，使得商业体触达的高端消费人群趋于饱和，当市场进入成熟期，“多数人的生意”不可忽视，高端零售中心的商业模式和商业思路也在不断更新。
作为中国最具代表性的商业步行街之一，北京王府井商业街 2023 年客流量突破一亿人次，节假日和旅游旺季单日客流超过 120 万人次。
犹如比弗利山庄和香榭丽舍大街，王府井大街吸纳大量外地和外国游客。而为提升“金街”的品牌吸纳力，王府井将持续以“品牌、品质、品味”作为目标，在 2024 年坚持首店经济，对标国际一流商圈，持续引进高质量首店、旗舰店和特色体验店落户街区，重点引导商业主体、产权单位增加电子科技、体育运动、高端餐饮、高端奢侈品四大品类主题的全品种首店首发引进，进一步扩大品牌集群优势，激发消费新动能，推动街区品牌国际化、时尚化持续提升。
事实上，王府井喜悦购物中心作为东城区首座重点城市更新项目，已汇集智能科技、潮流运动、时尚先锋、文化艺术、特色餐饮等众多品牌的业态中， 50% 进驻品牌为北京首店。
王府井商圈 2023 年数据显示，客群结构更趋向于年轻化。
基于此，王府井商圈加大了对户外电子大屏的提质升级，北京市百货大楼的裸眼3D 大屏以其酷炫、立体、生动的展示方式，引起大众驻足观赏，并成为新晋网红打卡地。同时，沉浸式新国潮美学空间在设计上更偏重于金色潮流盒子的外观，室内空间设计以时下年轻人喜好为主，也暗合其通过突出主理人、年轻潮流、北京在地文化等业态定位，实现对新产品线的探索、互补升维的战略。
唯泰集团中国打造的比斯特上海及比斯特苏州购物村，则在节假日迎来了爆发式增长。据其最新业绩数据显示，与去年同期相比，2024 年元旦假期，比斯特苏州购物村客流同比增长近 110% ，销售额同比增长超 30% ；12 月 31 日单日客流及销售额更双双打破自开业以来的最高记录。比斯特上海购物村同期也表现出强劲的增长势头，假期三日客流及销售额均大幅度超越去年同期，客流量同比增长近 70% ，销售额同比增长近 50% 。
以比斯特为代表，聚焦旅游及购物体验升级的零售业态，将在2024年拥有不俗表现。正如比斯特上海及苏州购物村首席增长官赵莉所说，沿途的风景比最后的终点更为重要。在今天的市场环境中，想要赢得消费者的青睐和认可，必须要不断超越期待，不满足于提供丰富的产品选择，更要打造情感体验与铭心回忆。
下沉市场的爆发力，亟需被重新理解
零售本质上离不开生态，所以成功的零售综合体背后有着相似的路径。
纵观中国零售市场，有一组数据着实值得推敲——已经蝉联十余年“店王”的北京 SKP 2023 年依然是全国“店王”，但 SKP 业绩 250亿，加上 SKP-S 全馆才逼近 265 亿，较 2022 年的 239 亿元增长 10.8% 的数据，对比南京德基商场 2023 年销售额 239 亿元，同比增长 13.8%。尽管去年德基已经力压北京国贸商城、深圳万象城，位列全国第二。但结合 2022和 2023 的两组数据，差距愈加接近的同时，不得不令人感叹后起之秀的爆发力，以及其所代表的长三角地区消费实力。
其实，在长三角，除了德基作为后来者表现出了“一飞冲天”之势。2024 年，无锡恒隆一期运营 11 年之后，二期的配套酒店和公寓将开业，也将推动区域经济活力。而万象城在成都实现 124% 增长至 67 亿，在杭州同比增长 20% 至 120 亿之后，也将在 2024 年落子江苏常州。
面对二三线城市的爆发力，一线城市的“王牌”也在本区域内持续发力和“下探”。以 SKP 为例，众所周知，北京 SKP 以重奢为标签，但在业态调整提升吸引力的背景下，和北京 SKP 一样同属于华联集团的 DT51 成为配合该集团在零售布局的重点发力新动向。业界认为，DT51 的正式运营或将标志着北京 SKP 向潮流年轻化方向发展的崭新篇章。
专注于年轻潮流消费市场的 DT51 ，与 SKP 的奢侈品百货形成鲜明对比，但充分调动了 SKP 的品牌资源和买手团队，打造出具有差异性的时尚选择。2023 年，DT51 已经在北京大屯路商圈开业，引入化妆品、时尚名品、母婴儿童、运动休闲、高端超市、精选餐饮等多元消费品类，涵盖了 200 余家国内外知名品牌，打造了一个优质时尚生活甄选的综合目的地。
随着消费市场的不断变化和消费者需求的升级，“盒子式购物中心”需要时刻思考场地与消费之间的动线关系，并满足不同客群对于“价值交付”的需求和体验。
聚客法则有变，且不得不变。如今，年龄和消费力的映射关系已经不再，高端零售业对于消费环境的变化、消费客群的心态、消费心理的更新更要保持敏感。如果说消费者和品牌的势能是可被预估的，那么作为商业化平台而言，如何串联起消费者和品牌，挖掘更多的消费需求，则是无上限的。
也就是说，越是接得住多元消费模式，越能创造更大收益。
来源：WWD